买房优于租房的误区

xy2938

我能做两个小时 发表于 2023-6-8 00:36
1、本文主要是讨论租房和买房的差异，我不知道你在讨论什么？围中就美还是干吗？你完全跑题，还说反驳什 ...

关于阁下的点评：
1. 本人不会德语，不晓得阁下是否德语精通浏览人家的论坛，但是瑞士不会因为租房就不提供公共教育资源。
2. 美国私立高中本人没有实际数据，只能参考，但是私立学校提供另一个剥离了房地产的解题思路，好坏不在于我本人评价。
3. 既然阁下在美国呆过，为何不提“美国公平住房法案”，所以天朝房东即使有钱付租也可赶走租客，这也是保障吗？美国是否赋予房东权力，在主观意愿下赶走租客？敢问阁下是否曾在天朝长期租房，是否有被房东以各种理由退租或者不还押金？退一万步讲，阁下在天朝能和房东讲道理？刚刚实施的"民法典"，你指望普通房东能熟读？天朝的诉讼成本和美国能是一回事？阁下问问天朝租客"民法典"能保障自己租客权力吗？再问问美国租客”公平住房法案”能否保障自己权力？天朝法律还规定不能强拆呢！你被房东赶出来要是去法院，八成被当成神经病，这就是现实。本人确实不读天朝的法律，但是敢问阁下能够熟读中美两国的全部法律吗？阁下自己都说两个国家不能教条主义的对比，这下又要上纲上线吗？人家的说法只是天朝的租客比美国的租客更没有安全感，难道这样的叙述也有错？

xy2938

我能做两个小时 发表于 2023-6-8 00:36
1、本文主要是讨论租房和买房的差异，我不知道你在讨论什么？围中就美还是干吗？你完全跑题，还说反驳什 ...

正文千字，敏感字过多，需要编辑

本人所述没有涉及与美国的对比吧，本人只是罗列美国的数据以供参考驳斥阁下提出的可对比性，实际是阁下一直在和美国对比。不论美国中国ZF本人都没有跪舔吧，不知阁下是否完整阅读。

1. 楼主确实主题是租和买，但是阁下#26楼通篇都围绕房地产投资，故本人大篇幅驳斥观点背后所引用的论据。如果你了解asset的定义，你一定会知道Depreciation，所有固定资产都存在。天朝的房子可以是资产，但是投资必须讲回报率，(比如工农业用地可以用于生产，机床设备可以用于制造)，而目前租售比严重背离了正常资产的回报率，比定期/国债还要低很多，还要再扣除Depreciation，故而这已经不是良性资产的范畴，最终会沦为奢侈消费品。天朝房子现在的主体是金融属性，说的难听就是赌，这一点阁下前文已经承认。那么如果是赌，就要有人接盘，而很多人对击鼓传花的游戏定义就是骗局，何须冠以asset之名讳？所以asset在没有泡沫的情况下就是asset，在过度杠杆下它就是泡沫，那6个钱包+30年房贷这样算不算过度杠杆？用金融的话术，这算不算灰犀牛？那么前文本人也提出ZF在操纵地价，而如果阁下否认房地产存在泡沫，那么为何中央对于房产税总是投鼠忌器呢，因为房地产抵押品暴跌会触发系统性危机。正因为如此，所以之前已经引述了日本于1991年制定的"地价税”作为参考，即资产税很可能刺穿泡沫。再者城投面临一些列偿债违约的困难，那么ZF出台资产税的时机会在何时？如果作为投资人，这种风险都不判断，那就真的是拿人生在赌！至少本人是没有能力预言一线城市哪些地段能够抗住时代的洪流，这就像A股大部分人亏钱，还有极少数"高手"忽悠能赚钱一样。

2. 阁下也提到香港楼市能三起三落，但是大部分买入天朝房地产的人，一生都没有经历过这么剧烈的波动的，至少20多年的历史他们都潜意识里不认为会这样；就和银行都觉得地方城投债会有ZF背书一样，但是目前中央的表态并没有要扛下的意思；或者说天朝相当大比例的购房者都是Risk-Avert，他们投入了整个人生，整个家庭，有人觉得他们是在投资赌博，但他们却可能觉得至少是保本储蓄，看客们还指望他们淡定？ 再者香港只有一个，而且面对的是全世界的投资人，它背后背书的不是ZF强制绑定的资源，更多的是市场的定价；不仅如此，香港房地产相对可以快速变现，这和内地的情况还是有别的。此外，之所以提ZF供地和公屋作为参看，恰恰也是为了佐证历史上只要ZF介入解决居住问题，这个房价很可能就会受到遏制；更不用提外围行情会很容易引起香港楼市的波动，举个例子"钟镇涛"。可以说，对于香港人来说，这个asset也是拿捏的战战兢兢的。敢问香港恒大中心，许家印在这个asset上是亏还是盈？

3. 凯恩斯主义不等于干预主义，本人建议你仔细研读。凯恩斯或者说罗斯福主义的目的是通过ZF的订单(公共服务如学校/医院/图书馆，或者实物/基建这类的)，来提供社会需求缓解过剩的生产端，以求摆脱衰退；同时通过ZF的财税体系来实现更公平的再分配。从头到尾凯恩斯就没有提及操纵价格，学术点说，就是凯恩斯只是主张扩大资产负债表，通俗点说，就是借钱。即凯恩斯主义和经济干预主义是两个独立并行，可以相互叠加。天朝实际上从未否认计划经济的存在，无需将凯恩斯主义穿凿附会等价于干预主义。谈及经济干预主义，日本恰恰如此，故而本人之前已经有引述(此处不涉及政治立场，只是引用他处关于日本经济的描述，勿戴高帽，谢谢各位看官)。即日本是统制体制，ZF通过干预经济，实现资源的统一调配，而这个制度日本主要的目的是应对战争。大部分结构都一直沿用至今，或者体系的内涵都得到的保留，这个制度有利有弊。比如战后早期日本ZF通过规定租金，让大部分穷人都能平价租用土地，而且不允许随意赶走，之后的50、60年代日本劳动工资伴随经济数倍增长，通胀使得固定的土地租金价值下跌，成功打击了地主阶级，将资源集中于产业复苏；再比如日本企业工会制度，使得工资相对稳定，员工和雇主有着共同利益(即维持企业发展运作)，能够共度难关，诸如此类不一而足。但是这个体制到近30年就不断暴露问题，比如落后产业通过ZF保护，而没有办法优胜劣汰，实现产业升级；再如社会纵向阶层森严，企业高层都是老年人，企业没有活力；再如明治时代以股票这类直接融资为主，统制体制改成银行这样间接融资为主，后来日本形成了特有的"主银行"制度，小企业创业的命运很可能是被大企业吞并，如此也不断受到抨击，各种说法见仁见智了。

以上赘述都是题外话，本人前文已经明确提出了，不论经济如何调配，都不会有一种经济学主张土地/房产泡沫的。采用哪个经济学派都没有关系，它是泡沫就一定会破裂，无非软硬着陆程度。相当多人认为ZF是凭空大开印钞机，实际上ZF是举债发展，但是举债都会有上限，当利息都还不上的时候就会引发流动性风险。金融上的说法是，你的债务就是别人的资产。如果ZF要赖账就必然以credit rating为代价(参见土耳其，阿根廷)，为什么今年中央还没有出台大规模地方刺激政策(比如08年四万亿)，因为中央心里还是有点AC数的，没有人愿意复刻俄罗斯的明斯基时刻。

4. 再强调一遍，本人不讨论支持和反对ZF采取哪一种经济学派，只是就是论事谈及房产泡沫，所谓教条主义半点扯不上关系。从阁下的论调，似乎是认为高杠杆，高举债，高房价这种房地产发展方式为我朝独创，天朝自有我国情在。他国房地产泡沫必然是人民好逸恶劳，投机取巧之物；本朝房价实现“财富公平再分配”，实乃利国利民，利在千秋。既然如此，敢问恒大何时偿清债务？再说中央现在的大体基调就是要让房地产泡沫着陆的代价减小，硬要把房地产和国家大发展扯上关系吗？我不是大棋党，我理解不能。本朝精英官员都在想办法化解危机，阁下却还要陶醉旧日辉煌不能自拔吗？后人哀之而不鉴之，亦使后人而复哀后人也。倘若阁下也意识到土地财政之弊端，则应逐渐感知到症结在于财税体系，而不论财税体系的走向如何，也不论泡沫是主动抑或是被动爆破，对于绝大多数高位接盘侠来说(当然阁下“高手”仙人自有妙招)，房价的阵痛都将是不可避免的，即大出血还是截肢。中央不缺精英，但精英未必不会出卖自己的灵魂，精英未必有勇气对抗既得利益阶层。本人既没有批评ZF，也不需要给ZF支招，因为过去数年有数不清的精英都对这个问题有着更加深刻且宏观的逻辑叙述以及建言献策，本人也只是拾人牙慧。为什么说历史总是惊人的相似呢？

最后：

房地产在合理价格才是良性资产(当然也具有“居住”这样的消费属性)，租售比严重背离的情况下，这就是泡沫，租客只能解决房东一小部分的账单；考虑到Depreciation，房价不涨那就是亏本，而房价继续上涨就需要更加强大的杠杆，吹更大的泡沫，找更有实力的接盘侠，但是泡沫并不会凭空消失。当然阁下可以笃定生产力会促成收入上涨，但是目前生产力在肉眼预测的时间内无法追上更加夸张的杠杆需求。用数学的比喻(也不太准确)，就是用线性区间的模型去拟合非线性区间的曲线，不存在。如果阁下硬要把ZF操纵资产价格，来当作是投资眼光的话，那也没毛病；但是用经济理论来包装后推销给接盘侠的话，那本人定然要反驳。阁下的长篇累牍，概述即为"经济有希望，房价能指望，泡沫也得上“。阁下的论据大多没有支撑点，实际地价由ZF主导，用经济理论不能解释地价，所以阁下的主观点更像是一种对ZF行为的经验总结。阁下可以提出观点，但是本人respectfully disagree观点之下的论据，希望阁下可以提出其他更有力的论据佐证ZF一定会继续抬高地价。

各位看官，投资有风险，入市需谨慎，愿赌要服输。
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"租房绝对比不上买房，而且楼主所谓的人口论是虚伪的骗局" 这些未有涉及，与本人无关。

cici9911

支持买房的. 我告诉你，等你有了小朋友，你就会发现. 买了又咋样. 这年代没有几个家庭可以几十年住一个房子住到拆的. 你总要为了工作为了孩子上学搬家. 不如把心态放平一点. 租房就做长期打算，没有什么大件不能买这些事

Fuck!Tencent

我能做两个小时 发表于 2023-6-8 00:36
1、本文主要是讨论租房和买房的差异，我不知道你在讨论什么？围中就美还是干吗？你完全跑题，还说反驳什 ...

现在外资撤离，民营被严重打压，还有个屁的民营说法。 纯粹国营主导一切。

jamesbonde

10）对于结婚买房，最关键的一点是，现在的离婚率太高了，7,80%的的概率会离婚，房价上行还好，下行的话分房子麻烦的一P。

说到底，买房只不过是纯粹的投资行为，如果长期会升值的话，那买房当然是好的。任何能赚钱的投资都是好的。

马丁麻辣

你有丈母娘，你问丈母娘，她给你答案，没有丈母娘，你问这个问题干嘛？

小土炮

已拜读

woniu

xuxk 发表于 2023-6-7 20:05
玉门关三千块钱的房子大把 鹤岗当年2万块钱的房子也是大把
你抱怨北上广贵
东京圈    台北    纽约   胡志 ...

那你来解释下鸟不拉屎的小县城核心地段房价也一万多？

我能做两个小时

Fuck!Tencent 发表于 2023-6-8 08:10
现在外资撤离，民营被严重打压，还有个屁的民营说法。 纯粹国营主导一切。 ...

外资是否在撤离？普通民营是否被严打？请看我给你分析，不要凭借想象和外网黑子的说法！
因为从数据上来说，现在想到大陆投资的外资不仅没减少，反而金额上看还增多了很多，只不过结构跟以前不一样，以前是海外华人小资本回国投资，现在来的都是特斯拉、埃克森美孚、巴斯夫、沙特阿美这种大资本，而且以上外资均二次追加投资了。
只不过现在外资投资跟以前不同的是，以前是台资外贸代工厂，现在是产业升级的高端产业……就这个差别

至于打压民营经济的说法，某党打压的是空心化垄断互联网公司尤其是BAT这种，并没有打压华为、比亚迪、大疆这种有科技竞争力的民营企业，反而我看到的情况是ZF还在扶持这些有核心竞争力的民营企业，打击互联网垄断资本，这属于纠正发展方向，给实体制造业留出发展空间。
美国就是吃了产业空心化的亏，在5G和很多民营科技上都滞后了，我离开美国的时候纽约的地铁最新的车厢都是中国中车制造的，不是美国造不出来地铁车厢……而是美国完全没这个产业链了，没产业链就没法降低成本，美国的产业空心化就是大资本造成的，中 共实际上在避免自己重蹈覆辙。

大哥，作为一个资产都是人民币的人，如果你用自媒体思维或者外网黑中国的那一套口号看中国……那会亏的裤子都没有，我不知道你是杠精还是真的想要了解讨论，我仅能给你以上论述供参考

民工三代

高铁站附近自建房的路过